抵当権が設定されている建物の抵当権が実行された場合の、建物賃貸借に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 競売で買受人が建物を競落した場合、抵当権の実行前に賃貸借契約が締結され引渡しを受けていれば、賃借人は買受人に賃借権を対抗することができる。
イ 競売で建物を競落した買受人に賃借権を対抗できる場合、賃借人は、買受けの時から６か月を経過するまでは、建物の明渡しを猶予される。
ウ 競落した建物に、買受人に賃借権を対抗できない建物使用者がある場合、買受人は、建物使用者に対して、買受けの時より後に建物の使用をしたことの対価を請求できる。
正答3
解説
正解は3です。
この問題は誤っている記述の数を選びます。
【記述別解説】の ○・× は、記述そのものが正しいか誤りかを表します。
抵当権が実行された建物の賃借人が、買受人に賃借権を主張できるかが問われています。
【記述別解説】
ア：× 賃借人が買受人に対抗できるのは、抵当権設定登記より前に、引渡しなどの賃借権の対抗要件を備えていた場合です。
抵当権の実行前に引渡しを受けていても、それが抵当権設定登記より後なら対抗できません。
「実行前」とする点が誤りです。
イ：× 賃借権を買受人に対抗できる場合は、賃貸借がそのまま買受人に引き継がれ、明渡しの問題は生じません。
6か月の明渡猶予（民法395条1項）は、買受人に対抗できない建物使用者のための制度です。
ウ：○ 明渡猶予を受ける建物使用者は、買受けの時から明渡しまでの使用の対価を買受人に支払わなければなりません（395条2項）。
したがって買受人は対価を請求でき、記述は正しいです。
誤っているのはアとイの2つなので、正解は3です。
【ポイント】
明渡猶予を受けられるのは、競売手続の開始前から使用収益をしている者などです。
買受人が1か月分以上の対価の支払を催告し、相当の期間内に支払われなければ、猶予は受けられなくなります（395条2項）。