貸主が、借主の賃料不払を理由として建物賃貸借契約を解除する場合に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
ただし、それぞれの選択肢に記載のない事実及び特約はないものとする。
ア 賃料の支払を１か月でも滞納すれば貸主が催告を経ずに賃貸借契約を解除できるという特約を定めた場合、11月分までの賃料に滞納はなかったが、11月末日が支払期限である12月分の賃料が支払われなかったときは、12月１日に貸主が行った解除通知は有効である。
イ 借主に対して解除を通知した上で建物明渡請求訴訟を提起した貸主は、賃料の不払につき借主に故意過失があったことについては立証する必要はない。
ウ 賃料不払のため契約を解除すると口頭で伝えられた借主が、通知を書面で受け取っていないので解除は無効であると反論したが、このような反論は解除の効力に関係がない。
エ 賃料が３か月間滞納されていることを理由に契約を解除するとの通知書を受け取った借主が、それまで一度も滞納賃料の催告を受けたことがないので解除は無効であると反論したが、このような反論は解除の効力に関係がない。
正答1
解説
正解は1です。
この問題は誤っている記述の組合せを選びます。
【記述別解説】の ○・× は、記述そのものが正しいか誤りかを表します。
賃料不払いを理由とする賃貸借契約の解除の要件が問われています。
【記述別解説】
ア：× 無催告解除特約は、判例上、催告をしなくても不合理とはいえない事情がある場合に限って有効とされます。
それまで滞納のない借主の1か月分の不払いで、しかも期限の翌日に解除するのでは、信頼関係が破壊されたとはいえません。
そのため、この解除通知は有効とはいえず、記述は誤りです。
イ：○ 債務不履行による解除には、債務者の帰責事由は必要とされていません（改正民法541条）。
また、金銭債務の不履行は不可抗力を理由に免れることもできません（419条3項）。
したがって貸主は、借主の故意過失を立証する必要はありません。
ウ：○ 解除の意思表示には、書面などの方式は要求されていません（540条1項）。
口頭の解除通知も有効なので、書面がないという反論は解除の効力に関係しません。
エ：× 賃料不払いによる解除には、原則として相当の期間を定めた催告が必要です（541条）。
一度も催告がないという反論は解除の有効性に直結するので、「関係がない」とする点が誤りです。
誤っているのはアとエなので、正解は1です。
【ポイント】
賃貸借の解除では、催告と信頼関係の破壊の2点が判断の軸になります。
実務では、後の立証に備えて、催告や解除の通知は内容証明郵便で行うのが一般的です。