正答2
解説
肢1は規約で定めることができる。
共用部分の保存行為は各共有者が単独で行えるのが原則だが、規約で別段の定めをすることが認められており、管理者を通じて行うとする規約も有効である(区分所有法18条1項・2項)。
肢2は規約で定めることができない。
共用部分の重大な変更の決議要件は区分所有者及び議決権の各4分の3以上が原則で、規約により軽減できるのは「区分所有者の定数」のみ(過半数まで)であり、「議決権」の要件を過半数まで引き下げる規約は変更の軽重を問わず無効である(同法17条1項)。
肢3・肢4はいずれも規約で別段の定めができる。
共用部分の負担・収益の配分は規約で持分と異なる基準に変更可能であり(同法19条)、一部共用部分も規約で区分所有者全員の共有とすることができる(同法11条2項)。
よって肢2が正解。
※法改正注記: 2026年4月1日施行の区分所有法改正(17条1項)により、共用部分の変更決議で規約により緩和できる範囲が拡大され、議決権についても二分の一を超える割合まで規約で緩和できるようになりました。
本肢(議決権要件を過半数に減ずる規約)は、出題当時(改正前)は無効(規約で定めることができない)でしたが、現行法上は「過半数」が二分の一を超える割合に当たるため有効(規約で定めることができる)となります。
本問は出題当時の法令に基づく出題である点にご留意ください。