正答3
解説
正解は3です。
不動産証券化の仕組みと、アセットマネジメント・プロパティマネジメントの役割を問う問題です。
不動産証券化では、投資家の資金で取得した不動産の運用をアセットマネージャー（AM）が担い、現場の管理をプロパティマネージャー（PM）が担います。
【選択肢別解説】
1：× 平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律（SPC法）が制定され、SPCによる不動産証券化が可能になった点は正しい内容です。
ただし、SPCは賃料収入を投資家に「配当」するのであり、「配分」とする点が不正確とされています。
2：× 平成19年の不動産鑑定評価基準の改正で、DCF法の収益費用項目が統一されました。
PMフィーは管理業務に係る経費なので、運営収益ではなく運営費用に計上されます。
3：○ プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下で賃貸管理などの業務を行います。
現場の管理を通じてキャッシュフローを安定させ、投資の採算性を確保する役割を担います。
4：× 説明が逆になっています。
アセットマネジメントは投資家のための資金運用の計画・実施を行い、プロパティマネジメントは実際の賃貸管理・運営を行います。
【ポイント】
AMは「投資判断・資金運用」、PMは「現場の賃貸管理・運営」と役割を分けて覚えましょう。
PMフィーが運営費用に当たる点も頻出です。