宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは1から4のうちどれか。
なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア 居住用建物（ 1か月の借賃12万円。消費税等相当額を含まない。）について、Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から6.7万円、Ｂは借主から6.5万円を報酬として受領した。
なお、Ｂは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。
イ Ｂは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分10万円 （消費税等相当額を含まない。 ）、権利金90万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ5万円を報酬として受領した。
ウ Ａは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。 ）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から9万円を受領した。
正答2
解説
正解は2です。
宅建業者が受け取れる報酬の上限額を、消費税の課税事業者・免税事業者の別も踏まえて計算する問題です。
課税事業者は本体額に10％を上乗せでき、免税事業者は4％を上乗せできます（報酬告示）。
【計算】
ア（居住用建物の貸借）
Ｂは免税事業者で、借主の承諾がないため、借主から受け取れるのは借賃の0.5か月分が上限です。
上限額＝12万円×0.5×1.04＝6.24万円です。
Ｂが受領した6.5万円は、上限の6.24万円を超えています。
イ（事業用建物の貸借・権利金あり）
借賃基準では、双方から合計で借賃1か月分が上限です。
上限額＝10万円×1.04＝10.4万円です。
権利金基準では、権利金90万円を売買代金とみなして計算します。
一方当たり＝90万円×5％×1.04＝4.68万円で、双方合計で9.36万円です。
高い方の借賃基準10.4万円が上限となり、受領した合計10万円は上限内です。
ウ（土地付建物の売買）
建物代金（税込）＝3,500万円－2,400万円＝1,100万円です。
建物代金（税抜）＝1,100万円÷1.1＝1,000万円です。
本体価格＝2,400万円＋1,000万円＝3,400万円です。
一方当たりの上限＝（3,400万円×3％＋6万円）×1.1＝118.8万円です。
受領した各110万円は、上限の118.8万円以内です。
【記述別解説】
ア：× 居住用建物の貸借の媒介では、依頼者の承諾がない限り、一方から受け取れる報酬は借賃の0.5か月分以内です（報酬告示第4）。
免税事業者Ｂの上限は6.24万円であり、6.5万円の受領は宅建業法46条に違反します。
イ：○ 居住用以外の建物の貸借で権利金の授受があるときは、権利金を売買代金とみなして報酬を計算することもできます（報酬告示第6）。
本問では借賃基準の方が高く、上限10.4万円に対して合計10万円の受領なので違反しません。
ウ：○ 売買の報酬は、消費税を除いた本体価格を基に計算します。
各110万円は上限内であり、売主の特別の依頼による遠隔地の現地調査の実費も、事前に承諾があれば受領できます（報酬告示第9）。
違反しないものはイとウなので、正解は2です。
【ポイント】
売買の報酬計算では、土地は非課税、建物は税込価格から消費税を除いて本体価格を求めます。
居住用建物の貸借の媒介は、承諾がない限り一方から0.5か月分以内という制限を忘れないようにしましょう。