2023年度 宅地建物取引士試験 問12

解説

正解は3です。 令和5年に締結された普通建物賃貸借について、期間・賃料増減額請求・賃貸人たる地位の留保を問う問題です（民法・借地借家法）。 【選択肢別解説】 1：× 「期間を1年とするものとみなされる」が誤りです。 期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされます（借地借家法29条1項）。 2：× 「この特約は有効である」が誤りです。 借地借家法32条1項ただし書で有効とされるのは、一定期間増額しない旨の特約だけです。 減額しない旨の特約があっても、賃料が不相当になれば賃借人は減額請求ができます（最判平成15年10月21日）。 3：○ 対抗要件を備えた建物賃貸借の目的物が譲渡されると、賃貸人たる地位は原則として譲受人に移転します（民法605条の2第1項）。 しかし、譲渡人と譲受人が賃貸人たる地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、移転しません（同条2項）。 4：× 「一定の期間が経過していなければ認められない」が誤りです。 賃料増減額請求の要件に、一定期間の経過は含まれていません（借地借家法32条1項）。 判例も、直近の賃料合意から相当期間が経過していないことは、考慮すべき事情の一つにすぎないとしています。 【ポイント】 借家でも「増額しない特約は有効、減額しない特約は無効」です。 賃貸人たる地位の留保には、地位を留保する合意と、譲受人から譲渡人への賃貸の合意の両方が必要です。