2023年度 宅地建物取引士試験 問11

解説

正解は4です。 存続期間50年の借地契約について、地代減額請求・定期借地権・建物買取請求権・更新拒絶を問う問題です（借地借家法）。 【選択肢別解説】 1：× 「減額請求をすることはできない」が誤りです。 借地借家法11条1項ただし書で有効とされるのは、一定期間地代を増額しない旨の特約だけです。 減額しない旨の特約は借地権者に不利なので効力がなく、Ｂは減額請求ができます。 2：× 「公正証書で合意しなければならない」が誤りです。 賃貸アパートは居住の用に供する建物なので、事業用定期借地権（借地借家法23条）は使えません。 存続期間50年以上の一般定期借地権（借地借家法22条）として定めればよく、その特約は公正証書に限らず書面などで定めることができます。 3：× 「終了事由のいかんにかかわらず」が誤りです。 建物買取請求権は、存続期間が満了し契約の更新がない場合に認められます（借地借家法13条1項）。 判例は、借地権者の債務不履行による解除で終了した場合には、買取請求を認めていません。 4：○ 期間満了時に建物があり借地権者が更新を請求しても、借地権設定者が遅滞なく異議を述べれば更新されません（借地借家法5条1項ただし書）。 その異議には正当の事由が必要です（借地借家法6条）。 正当事由が認められれば、本件契約は更新されません。 【ポイント】 地代・家賃とも「増額しない特約は有効、減額しない特約は無効」です。 事業用定期借地権は居住用建物（賃貸アパート・マンションを含む）には使えず、公正証書が必要なのは事業用定期借地権の場合です。