管理事務の内容及び実施方法に関する次の記述のうち、標準管理委託契約書によれば、不適切な記述のみを全て含むものは次の1 〜 4のうちどれか。
ア別表第1に掲げる事務管理業務のうち、理事会の円滑な運営を支援する理事会支援業務は、マンション管理業者自らが理事会の運営主体となって行う業務である。
イ別表第2に掲げる管理員業務のうち、立会業務における実施の立会いとは、外注業者の業務中、管理員が常に立ち会うことをいう。
ウ管理組合がマンション管理業者に長期修繕計画案の作成業務を委託する場合は、当該業務の性格から、管理委託契約に含むものとすることが望ましい。
正答4
解説
正解は4（ア・イ・ウ）。
標準管理委託契約書の別表第1（事務管理業務）・別表第2（管理員業務）と、長期修繕計画案作成業務の扱いに関するコメントを問う問題です。
【選択肢別解説】
ア：× 理事会支援業務は、理事会の円滑な運営を支援するものですが、理事会の運営主体はあくまで管理組合であることに留意するとされています（標準管理委託契約書別表第1関係コメント）。
「マンション管理業者自らが理事会の運営主体となって行う」とする点が誤りです。
イ：× 管理員業務の立会業務における「実施の立会い」は、外注業者の作業の開始・終了時や作業の区切りでの確認等を指すもので、業務中に管理員が常に立ち会うことを意味するものではありません（別表第2関係コメント）。
「常に立ち会うことをいう」とする点が誤りです。
ウ：× 長期修繕計画案の作成業務や建物・設備の劣化状況等を把握するための調査・診断の実施等は、業務の性格から、管理委託契約とは別個の契約とすることが望ましいとされています（標準管理委託契約書コメント）。
「管理委託契約に含むものとすることが望ましい」とする点が誤りです。
よって不適切な記述はア・イ・ウのすべてです。
【ポイント】
管理業者はあくまで「支援」の立場で、運営主体は管理組合です。
長期修繕計画案の作成・調査診断は「別契約が望ましい」という結論がよく問われます。