宅地建物取引業者（宅地建物取引業法第2条第3号に規定する者をいう。以下同じ。）である売主A（以下、本問において「A」という。）が、宅地建物取引業者でない買主B（以下、本問において「B」という。）にマンションの一住戸甲（以下、本問において「甲」という。）を売却した場合におけるAの瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
正答1
解説
正解は1。
宅建業者が自ら売主となる売買における瑕疵担保責任の特約制限（宅地建物取引業法40条）と、出題当時の民法の瑕疵担保責任の要件を問う問題です。
【選択肢別解説】
1：○ 宅建業者が自ら売主となる売買で、瑕疵担保責任の期間について「引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約は無効です（宅地建物取引業法40条）。
「引渡しの日から1年間」とする特約は無効となり、民法の原則どおり、買主Bは瑕疵を知った日から1年以内であれば責任を追及できます（出題当時の民法570条・566条3項）。
2：× 瑕疵担保責任の対象は「隠れた瑕疵」であり、契約締結時に買主が知っていた瑕疵は隠れた瑕疵に当たらないため、責任を追及できません（出題当時の民法570条）。
3：× 売主の瑕疵担保責任は無過失責任であり、売主に故意・過失がなくても買主は責任を追及できます。
4：× 損害賠償責任を負わない代わりに修補を行うという特約は、民法上買主に認められる損害賠償請求権を排除するもので、買主に不利な特約として無効です（宅地建物取引業法40条2項）。
修補期間が5年と長くても、損害賠償を排除する点で有効にはなりません。
※現行法（2020年4月施行）では「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められ、買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知すれば責任を追及できます（宅建業法40条も「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合」の担保責任に改正）。
【ポイント】
宅建業者が売主の場合、担保責任の期間を「引渡しから2年以上」とする特約だけが例外的に有効です。
それより短い特約は無効となり、民法の原則（知った時から1年）に戻ります。