正答1
解説
正解は1です。
この問題は、消費者契約法による不当条項の無効を、賃貸借の特約に当てはめて問うています。
この問題は誤っているものを選ぶので、○ が答え（誤った記述）です。
【選択肢別解説】
1：○ 平均的な損害の額を超える違約金の特約は、全部ではなく超える部分のみが無効です。
消費者契約法9条1項1号は、解除に伴う違約金のうち平均的な損害の額を超える部分を無効としています。
平均的な損害の額までは有効なので、「全部無効」とする記述は誤りです。
2：× 正しい記述です。
事業者の債務不履行により生じた消費者の解除権を放棄させる条項は無効です（消費者契約法8条の2）。
3：× 正しい記述です。
事業者の債務不履行による損害賠償責任の全部を免除する条項は無効です（消費者契約法8条1項1号）。
4：× 正しい記述です。
事業者の故意又は重大な過失による債務不履行の責任は、一部の免除であっても無効です（消費者契約法8条1項2号）。
【ポイント】
責任免除条項は「全部免除は常に無効」「一部免除は故意・重過失の場合に無効」と覚えましょう。
違約金や損害賠償額の予定は「平均的な損害の額を超える部分のみ無効」です。