定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 賃貸人が定期建物賃貸借契約の中途解約条項に基づき、同契約を中途解約する場合、正当事由の具備は不要である。
イ 宅地建物取引業者が定期建物賃貸借契約を媒介する場合、代理権が無い場合でも、同契約は更新がなく期間の満了により終了することの説明をすれば、契約の更新がないこととする旨の定めは有効に成立する。
ウ 200㎡未満の賃貸住宅の定期建物賃貸借契約が成立しているときに、賃借人が親族の介護により同建物を生活の本拠として使用することが困難となり、賃貸人に対して解約申入れをした場合、同契約は解約申入日から１か月を経過することにより終了する。
エ 定期建物賃貸借契約の期間が１年以上のとき、賃貸人が期間満了の５か月前に、賃借人に対して同契約が終了する旨を通知した場合、同契約の期間満了日から６か月経過後に終了する。
正答3
解説
正解は3です。
この問題は、定期建物賃貸借（借地借家法38条）の成立と終了のルールを問うています。
ア〜エの ○ は記述として正しいもの、× は誤っているものを表し、× の数が答えになります。
【記述別解説】
ア：× 賃貸人からの中途解約に正当事由が不要とはいえません。
定期建物賃貸借では、賃貸人からの中途解約を認める条項は賃借人に不利なものとして効力が否定されると解されています。
少なくとも、正当事由なしに賃貸人が中途解約できるという扱いは認められません。
イ：× 代理権のない宅地建物取引業者の説明では、更新がない旨の定めは有効になりません。
契約の更新がない旨の事前説明は、賃貸人が書面を交付して行う必要があります（借地借家法38条3項）。
宅地建物取引業者が行う場合は、賃貸人から代理権を与えられていることが必要です。
説明がないと、更新がない旨の定めは無効となります（同条5項）。
ウ：○ 正しい記述です。
床面積200㎡未満の居住用建物では、介護などやむを得ない事情があれば賃借人は解約を申し入れられます。
この場合、解約申入れの日から1か月を経過すると契約は終了します（借地借家法38条7項）。
エ：× 期間満了日から6か月後ではなく、通知の日から6か月後に終了します。
期間1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までに終了の通知をしなければなりません（借地借家法38条6項）。
通知期間を過ぎて通知した場合は、通知の日から6か月を経過した時点で終了を対抗できます。
誤っているものはア・イ・エの3つなので、正解は3です。
【ポイント】
定期建物賃貸借の事前説明は、契約書とは別の書面で行う必要があります（最判平成24年9月13日）。
遅れて終了通知をした場合は「通知から6か月後」に終了する点が頻出です。