2016年度 賃貸不動産経営管理士試験 問13

解説

正解は2です。 借地借家法の適用がある建物賃貸借で、特約が有効か無効かを問う問題です。 この問題は最も不適切なものを選ぶので、○ が答え（不適切な記述）です。 借地借家法では、更新や解約申入れに関する規定に反する特約で、借主に不利なものは無効とされます（同法30条）。 【選択肢別解説】 1：× 適切な記述です。 期間満了時に解約されるとする特約は、正当事由がなければ更新を拒絶できないとする規定（同法26条・28条）を潜脱し、借主に不利なので無効です。 2：○ 不適切な記述です。 法令または契約により一定期間経過後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができます（同法39条1項）。 この特約は、取り壊すべき事由を記載した書面ですれば有効で（同条2項）、定期建物賃貸借の要件を満たす必要はありません。 3：× 適切な記述です。 造作買取請求権（同法33条）は強行規定とされていないため、これを排除する特約は有効です（同法37条）。 4：× 適切な記述です。 更新の合意が成立しない場合に期間満了で当然に終了するという特約は、法定更新（同法26条）を排除し借主に不利なので無効です。 【ポイント】 取壊し予定の建物の賃貸借（39条）は、定期建物賃貸借（38条）とは別の制度です。 造作買取請求権を排除する特約が有効になったのは、1992年施行の借地借家法からです。