2015年度 賃貸不動産経営管理士試験 問25

解説

正解は4です。 賃料不払いなどを理由とする賃貸借契約の解除の要件と効果を問う問題です。 賃貸借の解除には、催告（民法541条）に加え、当事者間の信頼関係の破壊が求められます（信頼関係破壊の法理）。 【選択肢別解説】 1：× 誤りです。 賃料保証会社が貸主に支払っても、それは保証契約に基づく支払であり、借主自身が賃料を支払ったことにはなりません。 借主の債務不履行は解消されず、裁判例も解除を認めています。 2：× 誤りです。 この通知文は「解除をいたします」と、期間経過後にあらためて解除することを予告する表現になっています。 期間経過で自動的に解除の効果を生じさせるには、「期間内に支払がないときは、改めて通知することなく解除する」と明記する必要があります。 3：× 誤りです。 賃貸借契約の解除は、将来に向かってのみ効力を生じます（民法620条）。 契約当初から存在しなかったことになるわけではありません。 4：○ 正しい記述です。 債務不履行による解除には原則として催告が必要です。 ただし判例は、信頼関係が破壊されたと明らかに認められる場合には、催告をせずに解除できるとしています。 【ポイント】 「催告と解除を一つの通知で行う」場合は、停止条件付きの解除の意思表示であることが明確になるよう書く必要があります。 賃貸借の解除に遡及効がないことは、継続的契約の特徴として押さえましょう。