正答2
解説
正解は2です。
貸主が建物賃貸借の更新を拒絶するには正当事由が必要です（借地借家法28条）。
正当事由の判断要素と、借地借家法が適用される範囲が問われています。
【選択肢別解説】
1：× 誤りです。
正当事由は、貸主と借主が建物の使用を必要とする事情を主な要素として判断されます。
立退料は正当事由を補完する要素にすぎず、使用の必要性が一切ないのに立退料だけで正当事由が認められるわけではありません。
2：○ 正しい記述です。
判例（最高裁昭和41年11月10日判決）は、通知時に正当事由がなくても、その後に正当事由が具備され、それが6か月間持続すれば解約の効果が生じるとしています。
3：× 適切とはいえません。
建物の著しい老朽化は正当事由を基礎づける事情になります。
ただし、正当事由は諸事情を総合して判断されるため、立退料を提供することなく当然に更新拒絶できるとは言い切れません。
4：× 誤りです。
建物に当たらない駐車場施設の利用契約には、借地借家法の建物賃貸借の規定が適用されません。
そのため、民法の規定に従い、正当事由がなくても更新を拒絶できます。
【ポイント】
正当事由の主たる要素は「建物の使用を必要とする事情」です。
従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、立退料の申出は、これを補完する要素と整理しましょう。