2025年度 宅地建物取引士試験 問10

解説

正解は3です。 契約不適合（土壌汚染）に基づく損害賠償について、民法の期間制限・免責特約と、宅建業法40条の特約制限を組み合わせて問う問題です。 この問題は誤っているものを選ぶので、○が答え（誤った記述）です。 買主Ｂは宅建業者ではない前提で考えます。 【選択肢別解説】 1：× 契約不適合に基づく損害賠償請求権は、引渡しの時から10年の消滅時効にかかります（民法166条1項2号、判例）。 引渡しから11年が経過しているので、通知期間を守っていても請求できません。 これは売主が宅建業者かどうかに関係しないので、本肢は正しい記述です。 2：× 売主が宅建業者の場合、通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約は有効です（宅建業法40条1項）。 売主が宅建業者でない場合も、不適合を知りながら告げなかったのでなければ特約は有効です（民法572条）。 どちらでも3年の特約が有効で、4年経過後の通知では請求できないので、本肢は正しい記述です。 3：○ 売主が宅建業者でない場合、知りながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れません（民法572条）。 売主が宅建業者の場合、通知期間を1年とする特約は買主に不利なので無効となり（宅建業法40条2項）、民法の規定によります。 民法では、売主が悪意の場合は1年の通知期間の制限もかかりません（民法566条ただし書）。 したがって、どちらの場合もＢは損害賠償を請求でき、結論が異なるとする本肢は誤りです。 4：× 売主が宅建業者でなく、不適合を知らなかった場合、責任を負わない旨の特約は有効です（民法572条）。 売主が宅建業者の場合、全部免責の特約は無効となり（宅建業法40条2項）、直ちに通知したＢは請求できます。 結論が異なるので、本肢は正しい記述です。 【ポイント】 宅建業者が売主の場合、有効な特約は「通知期間を引渡しから2年以上」とするものだけです。 売主が知りながら告げなかった不適合は、免責特約があっても責任を免れません。