正答3
解説
正解は3。
団地における「建替え承認決議」と「一括建替え決議」の要件の違いを問う問題です。
【選択肢別解説】
1：× 団地内建物の一括建替え決議（区分所有法70条）は、団地内建物の「全部が区分所有建物」であることが要件です。
C棟が区分所有建物以外の建物（戸建て等）を含む場合は、一括建替え決議をすることはできません。
2：× 一括建替え決議をするには、団地内の土地が団地内建物の区分所有者の共有に属することに加え、団地内建物が団地管理組合の規約により団地で管理されていること（棟の管理を団地で行う旨の規約があること）が必要です（区分所有法70条1項）。
「規約がなくても」できるとする点が誤りです。
3：○ 建替え承認決議（区分所有法69条）は、団地内建物の全部又は一部が区分所有建物であり、かつ、特定の建物の所在する土地が団地建物所有者の共有に属していれば行うことができます。
区分所有建物以外の建物（C棟）が含まれていても差し支えありません。
4：× 建替え承認決議は、建替えをする特定の建物の敷地が団地内建物の団地建物所有者の「共有」に属していることが要件です。
A棟・B棟の敷地はA棟・B棟の区分所有者のみ、C棟の敷地はC棟の区分所有者のみの共有であり、団地建物所有者全員の共有に属する土地がないため、団地管理組合で建替え承認決議をすることはできません。
【ポイント】
建替え承認決議は「一部が区分所有建物でもOK」、一括建替え決議は「全部が区分所有建物＋土地が全員共有＋団地規約で棟も団地管理」が必要です。
※2026年4月施行の改正区分所有法では、所在等不明の区分所有者を決議の母数から除外する制度が設けられるなど、団地の建替え等の決議要件も見直されています。