新築の分譲マンションの売買契約における売主の担保責任に関する次の記述のうち、住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、本問において「品確法」 という。）によれば、最も不適切なものはどれか。
ただし、当該マンションは、品確法上の新築住宅に該当するものとする。
正答2
解説
正解は2。
品確法に基づく新築住宅の売主の瑕疵担保責任（期間の起算点、転得者への責任、特約の効力、新築住宅の定義）を問う問題です。
【選択肢別解説】
1：○ 新築住宅の売主は、買主に引き渡した時から10年間、構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保責任を負いますが、その住宅が請負人から売主に引き渡されたものである場合は、「請負人から売主への引渡しの時」から10年間となります（品確法95条1項）。
2：× 品確法の担保責任は、売買契約の当事者である売主が「買主」に対して負う責任です。
転得者は元の売主と契約関係にないため、品確法に基づいて元の売主に直接瑕疵担保責任を当然に追及することはできません。
3：○ 品確法の瑕疵担保責任に関する規定に反する特約で買主に不利なものは無効です（品確法95条2項）。
修補請求のみ認めて損害賠償請求を排除する特約は買主に不利なので、買主が容認しても無効です。
4：○ 品確法の「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）をいいます（品確法2条2項）。
完了から1年を経過して初めて分譲された場合は新築住宅に当たらず、品確法上の担保責任は問えません。
【ポイント】
品確法の10年責任は「新築住宅（完成後1年以内・未入居）」の「構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分」が対象で、責任を負うのは契約相手方の買主に対してのみです。
※2020年4月施行の改正民法により民法上は「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」となりましたが、品確法は引き続き「瑕疵」の用語を用いています。