いずれも宅地建物取引業者であるＡ社、Ｂ社及びＣ社（以下この問において「売主ら」という。）が、分譲マンションを共同で建築、販売することとなり、建築確認を受けた後、工事完了前にその一室を5,000万円で宅地建物取引業者ではない個人である買主に売却しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に違反するものはいくつあるか。
ア 売主らは、共同する全社が各個に重要事項説明を実施すると、かえって買主を混乱させると考え、買主の了解を得た上で、Ａ社1社を幹事社とし、Ａ社の宅地建物取引士が単独で重要事項説明書に記名のうえ、買主に交付し説明を行った。
イ 売主らは、Ａ社の事務所において買主から買受けの申込みを受け、売買契約を締結したが、売主らは当該売買契約には法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフの適用はないと判断し、クーリング・オフについて買主に告げる書面の交付は行わなかった。
ウ 売主らは、当該物件については、重要事項説明の時点では共用部分に関する規約が案であるので、買主の了解を得た上で、契約締結後に決定した規約を交付することとし、重要事項説明書への記載は省略した。
エ 売主らは買主から手付金500万円を受領することとしたが、手付金の保全措置を講じる必要はないと判断し、手付金保全措置の概要について重要事項説明書への記載は省略した。
正答3
解説
正解は3です。
共同売主となる場合の重要事項説明、クーリング・オフの告知、規約案の説明、手付金等の保全措置を問う問題です。
この問題は宅建業法に違反するものを数えるので、違反しない記述を○、違反する記述を×で示します。
【記述別解説】
ア：× 複数の宅建業者が共同売主となる場合、各社がそれぞれ重要事項説明の義務を負います（宅建業法35条1項）。
重要事項説明書には、関与する全ての業者の宅地建物取引士の記名が必要とされています。
買主の了解があっても、Ａ社の宅建士の記名だけでは、Ｂ社・Ｃ社の義務が果たされず違反となります。
イ：○ 売主である宅建業者の事務所で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフは適用されません（宅建業法37条の2第1項）。
クーリング・オフについて告げる書面の交付は、適用がある場合の期間の起算点にすぎず、本件で交付しなくても違反しません。
ウ：× 区分所有建物の売買では、共用部分に関する規約の定めは、案の段階であってもその内容を説明しなければなりません（宅建業法施行規則16条の2第2号）。
買主の了解を得ても、記載を省略すれば違反となります。
エ：× 工事完了前の物件では、手付金等が代金の5％又は1,000万円を超えると保全措置が必要です（宅建業法41条1項）。
代金5,000万円の5％は250万円なので、手付金500万円には保全措置が必要です。
保全措置の概要は重要事項として記載・説明しなければならず（同法35条1項10号）、省略は違反です。
違反するものはア・ウ・エの三つなので、正解は3です。
【ポイント】
複数業者が関与する取引では、全ての業者が重要事項説明の義務を負います。
規約の定めは「案」でも説明が必要、という点が頻出です。