2020年度 宅地建物取引士試験 問11

解説

正解は4です。 居住用建物の所有を目的とする借地契約について、対抗力・地代の増減・建物買取請求・更新後の期間を問う問題です。 【選択肢別解説】 1：× 土地の引渡しだけでは、借地権を第三者Cに対抗できません。 借地権の対抗要件は、借地権の登記か、借地上の登記された自己名義の建物です（民法605条、借地借家法10条1項）。 2：× 「増減を行わない」特約があっても、Bは借賃の減額を請求できます。 増額請求を排除できるのは、一定期間地代等を増額しない旨の特約に限られます（借地借家法11条1項ただし書）。 減額しない旨の特約は借地権者に不利なので、減額請求を妨げません。 3：× 債務不履行で解除された場合、借地権者はもともと建物買取請求権を行使できません（判例）。 本肢の合意は判例の結論と同じ内容で、借地権者に不利な特約ではありません。 したがって、この合意が無効となることはありません。 4：○ 借地契約を最初に更新する場合の存続期間は、更新の日から20年です（借地借家法4条）。 これより短い期間の定めは借地権者に不利なので無効です（借地借家法9条）。 したがって、15年と定めても20年となります。 【ポイント】 借地権の存続期間は、当初30年、最初の更新後20年、2回目以降の更新後10年が最低限です。 これより長い期間を定めることは自由です。