正答2
解説
正解は2です。
不動産鑑定評価基準の価格の種類、同一需給圏、取引事例の選択、収益還元法を問う問題です。
【選択肢別解説】
1：× 市場性を有しない不動産について求めるのは、特殊価格です。
限定価格と特定価格は、市場性を有する不動産について求める価格です。
特殊価格は、文化財の指定を受けた建造物など、一般的に市場性を有しない不動産の価格をいいます。
2：○ 同一需給圏は、対象不動産と代替関係が成立し、価格形成に相互に影響を及ぼす不動産の存する圏域です。
その範囲は、不動産の種類・性格・規模に応じた需要者の選好性により、狭くも広くもなるとされています。
不動産鑑定評価基準の定義どおりの記述です。
3：× 売り急ぎや買い進みなど特殊な事情がある取引事例でも、その事情を補正できるものは用いることができます。
これを事情補正といい、「用いてはならない」とする点が誤りです。
4：× 収益還元法は、市場の取引価格の上昇が著しいときこそ、取引価格に対する有力な験証手段として活用されるべきとされています。
「適用は避けるべき」とする点が誤りです。
【ポイント】
特殊価格だけが「市場性を有しない不動産」の価格だと覚えます。
取引事例は事情補正・時点修正ができるものを選び、収益還元法は地価高騰時の験証手段として重要です。