正答4
解説
正解は4です。
不動産鑑定評価基準の原価法と取引事例比較法の定義・適用場面を問う問題です。
【選択肢別解説】
1：× 原価法の説明が誤りです。
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って積算価格を求める手法です。
収益価格を求めるのは収益還元法、比準価格を求めるのは取引事例比較法です。
2：× 「いかなる場合も適用することができない」が誤りです。
対象不動産が土地のみでも、造成地や埋立地など再調達原価を適切に求めることができる場合は、原価法を適用できます。
3：× 「採用することは許されない」が誤りです。
特殊な事情を含む取引事例でも、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものは採用できます。
投機的取引など、事情補正ができない事例は採用できません。
4：○ 取引事例比較法は、近隣地域や同一需給圏内の類似地域等で類似の不動産の取引が行われている場合に有効です。
同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合にも有効とされています。
【ポイント】
原価法は積算価格、取引事例比較法は比準価格、収益還元法は収益価格を求める手法です。
三手法を「何を求めるか」と「どんな場合に有効か」の組合せで覚えましょう。