宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
イ BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。
ウ Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。
正答4
解説
正解は4です。
宅建業者が自ら売主となる売買での、クーリング・オフの適用場所と効力発生時期、損害賠償額の予定等の制限を問う問題です。
【記述別解説】
ア：× 買主が自ら申し出た場合の自宅又は勤務場所で申込みをしたときは、事務所等での申込みとして扱われ、クーリング・オフはできません（宅建業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5）。
イ：× クーリング・オフによる申込みの撤回は、その旨を記載した書面を発した時に効力を生じます（宅建業法37条の2第2項）。
Aが書面を受け取った時ではありません。
ウ：× 損害賠償額の予定と違約金を定めるときは、合算額が代金の10分の2を超えてはなりません（宅建業法38条1項）。
代金3,000万円なら合計600万円が上限であり、300万円と600万円で合計900万円とする定めはできません。
正しい記述はないため、正解は4となります。
【ポイント】
10分の2を超える部分は無効になります（宅建業法38条2項）。
クーリング・オフは書面の「発信時」に効力が生じる点が頻出です。